이사 갈 때 장기수선충당금 돌려받으세요 — 관리사무소 확인서 한 장이면 됩니다

법률사무소 최앤컴퍼니 대표변호사 최준홍 · 공동주택 / 읽는 시간 5분

이사 준비는 보증금 정산, 관리비 정산, 짐 싸기로 정신이 없습니다. 그 사이에 조용히 잊히는 돈이 하나 있습니다. 장기수선충당금입니다.

매달 관리비 고지서에 찍혀서 세입자가 냈지만, 법에서 정한 부담 주체는 세입자가 아니라 집주인입니다. 그래서 이사 갈 때 그동안 낸 금액을 집주인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다. 금액도 무시할 수준이 아닙니다 — 단지에 따라 다르지만 월 몇만 원씩 몇 년을 살았다면 수십만 원이 됩니다.

결론부터 정리하면 이렇습니다.

하나, 장기수선충당금은 집주인(소유자)이 부담하는 금전입니다. 세입자가 관리비에 포함해 대신 냈다면, 소유자는 그 금액을 반환해야 합니다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항).

둘, 준비물은 관리사무소에서 받는 납부확인서 한 장입니다. 세입자가 요구하면 관리사무소는 지체 없이 확인서를 발급해야 합니다(같은 조 제9항).

셋, 임대차계약서에 특약이 있으면 달라질 수 있습니다. 청구 전에 계약서부터 확인하시기 바랍니다.

차례로 보겠습니다.

▍ 장기수선충당금이 무엇이길래 집주인 부담인가

아파트는 시간이 지나면 큰 수리가 필요합니다. 승강기 교체, 외벽 도색, 배관 교체 같은 공사는 한 번에 수억 원이 드는데, 그때 가서 걷으면 감당이 안 되니 미리 매달 적립해 두는 것이 장기수선충당금입니다.

「공동주택관리법」은 300세대 이상이거나, 승강기가 설치되어 있거나, 중앙집중식·지역난방 방식인 공동주택 등에 장기수선계획을 세우도록 하고(제29조 제1항), 그 계획에 따라 관리주체가 장기수선충당금을 "해당 주택의 소유자로부터" 징수해 적립하도록 정하고 있습니다(제30조 제1항). 승강기 있는 아파트는 사실상 다 해당한다고 보시면 됩니다.

왜 소유자 부담일까요. 이 금전은 건물의 가치를 유지하는 데 쓰이는 적립금이기 때문입니다. 승강기를 바꾸고 외벽을 칠해서 이익을 보는 사람은 그 집에 잠시 사는 세입자가 아니라 건물을 소유한 사람입니다. 그래서 법이 부담 주체를 소유자로 정해 둔 것입니다.

그런데 현실에서는 관리비 고지서에 장기수선충당금이 한 항목으로 포함되어 나오고, 관리비를 내는 사람은 실제 거주자인 세입자입니다. 그래서 세입자가 매달 집주인 대신 내는 구조가 되고, 법은 그 정산 방법을 명확히 정해 두었습니다 — "공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다"(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항).

한 가지 구별할 것이 있습니다. 관리비 항목 중 수선유지비는 공용부분의 소모성 수선·보수에 드는 그때그때의 비용으로, 관리비의 한 항목이라 실제 거주하는 사람이 부담하는 것이 맞고, 반환 대상이 아닙니다(공동주택관리법 시행령 제23조 제1항). 이름이 비슷해 혼동하기 쉽지만, 돌려받는 것은 '장기수선충당금' 항목만입니다.

▍ 돌려받는 절차 — 세 단계면 됩니다

1단계, 이사 전에 관리사무소에 납부확인서를 요청합니다. 거주 기간 동안 낸 장기수선충당금 총액이 정리된 확인서입니다. 세입자가 요구하면 관리사무소는 지체 없이 발급해 주어야 할 의무가 있으니(공동주택관리법 시행령 제31조 제9항), 눈치 볼 일이 아닙니다. 관리비 정산하러 갈 때 함께 요청하면 한 번에 끝납니다.

2단계, 집주인에게 청구합니다. 보증금을 정산하는 이사 당일에 확인서 금액을 함께 정산하는 것이 가장 깔끔합니다. 미리 "이사 날 장기수선충당금도 정산 부탁드립니다"라고 알려 두면 대부분 문제없이 정리됩니다.

3단계, 거부하면 법적 절차가 있습니다. 금액이 명확하고 근거 조문이 분명한 채권이라, 내용증명으로 청구 의사를 정리해 보내고, 그래도 지급하지 않으면 지급명령이나 소액사건 절차를 이용할 수 있습니다. 지급명령은 비용이 적게 들고, 상대가 이의하지 않으면 판결과 같은 효력이 생깁니다.

이사 나온 뒤에 알게 됐더라도 청구할 수 있습니다. 이런 반환 채권의 소멸시효는 일반적으로 10년으로 보지만, 사안에 따라 달리 판단될 여지도 있으니 오래된 건은 미리 확인해 보시기 바랍니다.

▍ 청구 전에 확인할 것 — 예외가 있습니다

첫째, 임대차계약서의 특약. 계약서에 "장기수선충당금은 임차인이 부담한다"는 취지의 특약이 있는 경우가 있습니다. 법이 소유자 부담으로 정해 두지 않았느냐고 생각하실 수 있지만, 법원은 이 규정이 특약까지 금지하는 취지는 아니라고 보아 특약을 유효하다고 판단하고, 그 특약이 있으면 반환 청구를 받아들이지 않았습니다(전주지방법원 2021. 6. 3. 선고 2020나11141 판결). 그러니 청구하기 전에 계약서부터 확인하시고, 계약을 새로 맺는 분이라면 이 특약이 들어가 있는지 살펴보셔야 합니다.

다만 특약이 있다고 항상 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 여러 호실을 임대하면서 미리 인쇄해 둔 계약서에 이 특약을 넣어 두고 계약 때 제대로 설명하지 않은 사안에서, 법원은 그 특약을 약관으로 보아 임대인이 계약 내용으로 주장할 수 없다고 판단하고 임대인에게 반환을 명한 사례가 있습니다(서울동부지방법원 2024. 6. 26. 선고 2022나28951, 2022나28968 판결). 특약의 형태와 계약 경위에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역이니, 금액이 크다면 계약서를 들고 상담을 받아 보시는 것이 정확합니다.

둘째, 오피스텔은 다릅니다. 오피스텔은 공동주택관리법이 적용되는 공동주택이 아니어서, 관리비에 '수선충당금' 명목이 있어도 이 반환 규정이 그대로 적용되지 않습니다. 건물 관리규약과 계약 내용에 따라 판단할 문제라, 오피스텔 세입자분은 계약서와 관리규약을 확인해 보셔야 합니다.

셋째, 거주 중에 집주인이 바뀐 경우. 임대차 기간 중 매매로 소유자가 변경됐다면, 이전 소유자 거주 기간분을 누구에게 청구할지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 금액이 크거나 관계가 복잡하다면 청구 상대방을 정리한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.

넷째, 소규모 아파트. 장기수선충당금 적립 대상이 아닌 소규모 공동주택이라면 애초에 이 항목이 없을 수 있습니다. 관리비 고지서에 '장기수선충당금' 항목이 있는지부터 확인하시면 됩니다.

▍ 집주인과 관리사무소도 알아 둘 부분

임대인(집주인) — 반환은 법령상 의무입니다. 이사 정산 때 세입자가 청구하지 않았더라도 채권 자체가 사라지는 것은 아니므로, 정산 시점에 함께 정리해 두는 것이 뒤탈이 없습니다. 임차인에게 부담시키려는 의사가 있다면 계약 단계에서 특약으로 명확히 정해 두어야 합니다.

관리사무소 — 납부확인서 발급은 '지체 없이' 해야 할 의무입니다(시행령 제31조 제9항). 발급을 미루거나 거절할 근거는 없고, 오히려 확인서를 정확히 발급해 주는 것이 단지의 정산 분쟁을 줄이는 길입니다.

▍ 마무리

장기수선충당금 반환은 법에 조문이 명확하게 있는데도, 몰라서 청구하지 않는 사람이 많은 항목입니다.

이사가 예정되어 있다면 세 가지만 기억하시면 됩니다. 계약서의 특약을 확인하고, 관리사무소에서 납부확인서를 받고, 보증금 정산할 때 함께 청구한다. 이 순서면 대부분 추가 비용 없이 정리됩니다.

▍ 상담 안내

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법률사무소 최앤컴퍼니의 최준홍 대표변호사는 스타트업 사내변호사와 법무법인 파트너를 거치며 기업법무와 민·형사 소송을 두루 경험했습니다.

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