오피스텔 수선충당금(수선적립금), 세입자도 돌려받습니다 — 근거 조문부터 최신 판결까지 정리했습니다

법률사무소 최앤컴퍼니 대표변호사 최준홍 · 부동산·임대차 / 읽는 시간 5분

지난 글에서 아파트 세입자가 이사 갈 때 장기수선충당금을 돌려받는 방법을 정리했더니, 자연스럽게 따라오는 질문이 있습니다. "오피스텔인데, 저도 돌려받을 수 있나요?"

오피스텔 관리비 고지서에도 '수선충당금', '수선적립금', '특별수선충당금' 같은 항목이 찍혀 나오는 경우가 많습니다. 금액 구조도 아파트와 비슷해 보입니다. 결론부터 말씀드리면, 오피스텔 세입자도 돌려받을 수 있습니다. 다만 아파트와 적용되는 법이 달라서, 청구 전에 몇 가지 확인해야 할 사항이 있습니다.

정리하면 이렇습니다.

하나, 아파트의 반환 규정은 오피스텔에 적용되지 않습니다. 세입자가 대신 낸 장기수선충당금을 소유자가 반환하도록 정한 규정은 공동주택관리법 체계의 규정인데, 오피스텔은 그 법이 적용되는 공동주택이 아니기 때문입니다.

둘, 오피스텔에는 오피스텔의 근거 조문이 따로 있습니다. 2021년부터 시행된 집합건물법 체계는 수선적립금을 구분소유자, 즉 집주인으로부터 징수하도록 정하고 있고, 시행령은 한 걸음 더 나아가 "구분소유자는 수선적립금을 점유자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 점유자에게 지급해야 한다"고 명시합니다(집합건물법 시행령 제5조의4 제4항). 세입자가 대신 냈으면 집주인이 지급하라는, 공동주택관리법 시행령과 같은 구조의 규정입니다.

셋, 실제로 올해 법원이 이 조문으로 판단한 사례가 나왔습니다. 오피스텔 세입자가 낸 '장기수선충당금 명목'의 관리비를 임대인이 지급해야 한다고 본 판결입니다. 다만 규약이 달리 정할 수 있는 구조이고 관리비 명목도 제각각이라, 계약서 특약과 관리규약 확인은 여전히 첫 번째 순서입니다.

차례로 보겠습니다.

▍ 왜 아파트와 다른가 — 적용되는 법이 다릅니다

아파트 세입자가 장기수선충당금을 돌려받는 근거는 명확합니다. 「공동주택관리법」이 장기수선충당금을 "해당 주택의 소유자로부터" 징수하도록 정하고(제30조 제1항), 같은 법 시행령이 "소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다"고 명확히 정해 두었기 때문입니다(제31조 제8항).

그런데 이 법은 이름 그대로 공동주택에 적용됩니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설이고, 주택법상으로도 주택이 아닌 준주택이라, 공동주택관리법이 말하는 공동주택에 해당하지 않습니다. 아파트 편에서 소개한 반환 규정과 납부확인서 발급 의무 규정이 오피스텔에는 그대로 적용되지 않는 이유입니다.

그러면 오피스텔은 어느 법의 영역일까요. 오피스텔·상가 같은 건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 '집합건물법')이 적용되는 집합건물이고, 건물 관리는 구분소유자들로 구성된 관리단과 관리규약의 체계로 움직입니다.

법원도 같은 구조로 판단한 사례가 있습니다. 집합건물 상가 임대차에서 장기수선충당금 반환이 다투어진 사건에서, 법원은 상가는 공동주택관리법 적용 대상이 아니므로 부담 주체는 당사자의 약정으로 정해진다고 보아, "장기수선충당금은 임차인이 낸다"는 특약에 따라 임차인 부담을 인정했습니다(대구지방법원 2019. 8. 22. 선고 2019나2252 판결). 다만 이 판결은 아래에서 볼 수선적립금 조항이 시행되기 전의 사안입니다 — 당시에는 집합건물 쪽에 부담 주체를 정한 조문이 없어 당사자 약정이 전부였습니다.

▍ 2021년부터 생긴 근거 — 대신 냈으면 집주인이 지급해야 합니다

그런데 2020. 2. 4. 집합건물법 개정으로 수선적립금 조항(제17조의2)이 신설되어 2021. 2. 5.부터 시행되고 있습니다.

법 제17조의2에 따르면, 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단집회 결의에 따라 건물 교체·보수를 위한 수선계획을 수립하고 수선적립금을 징수·적립할 수 있는데, 제3항이 이렇게 정합니다 — "수선적립금은 구분소유자로부터 징수하며 관리단에 귀속된다."

그리고 시행령이 정산 방법까지 정해 두었습니다 — "구분소유자는 수선적립금을 점유자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 점유자에게 지급해야 한다"(집합건물법 시행령 제5조의4 제4항). 아파트 편에서 본 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항과 같은 구조의 조문이, 집합건물 쪽에도 2021년부터 마련되어 있는 것입니다.

실제 판결도 나왔습니다. 서울중앙지방법원은 올해, 오피스텔 임대차가 끝나면서 임대인과 세입자(법인)가 정산을 다툰 사건에서 이렇게 판단했습니다 — 오피스텔에는 공동주택관리법령이 아닌 집합건물법령이 적용되므로, 세입자가 거주 기간에 '장기수선충당금 명목'으로 관리단에 납부한 약 151만 원은 집합건물법 제17조의2의 수선적립금에 해당하고, 시행령 제5조의4 제4항에 따라 임대인이 세입자에게 지급할 의무가 있다(서울중앙지방법원 2026. 7. 2. 선고 2026가단45464 판결). 법원은 이 금액을 임대차보증금에 합산해 정산하도록 했습니다. 고지서에 '장기수선충당금'이라고 적혀 있어도 오피스텔이면 집합건물법의 수선적립금으로 성질을 판단한다는 점까지 보여준 사례입니다.

그렇다면 아파트와 무엇이 다를까요. 두 가지가 남습니다.

첫째, 규약이 우선할 수 있습니다. 법 제17조의2와 시행령 제5조의4는 "규약(또는 관리단집회 결의)에 달리 정한 바가 없으면"이라는 구조여서, 건물 관리규약이 다르게 정하고 있으면 그에 따릅니다. 아파트처럼 일률적이지 않고, 건물마다 확인이 필요한 이유입니다.

둘째, 명목부터 확인해야 합니다. 관리비 항목에 '수선충당금'이라고 적혀 있어도 실제로는 소모성 수리 비용(아파트의 수선유지비에 해당)인 경우가 있습니다. 소모성 유지비라면 실제 사용하는 사람이 부담하는 것이 자연스러워 지급 대상으로 보기 어렵습니다. 위 서울중앙지법 판결도 '장기수선충당금'이라는 명칭에 매이지 않고, 오피스텔에 적용되는 법에 따라 그 돈의 성질을 집합건물법상 수선적립금으로 판단했습니다 — 결국 명칭이 아니라 걷는 근거와 용도를 확인해야 한다는 뜻입니다.

▍ 특약이 있다면 — 아파트 편과 같은 원칙, 같은 예외

임대차계약서에 "수선충당금(수선적립금)은 임차인이 부담한다"는 특약이 있다면 어떻게 될까요. 원칙과 예외는 아파트 편에서 본 것과 같습니다.

원칙 — 특약이 계약 내용으로 인정되면 그에 따릅니다. 당사자 사이의 부담 약정은 존중되므로, 명시적인 특약이 있으면 반환 청구가 어려워집니다. 아래 판결에서도 특약이 계약 내용이 되는지가 결론을 가른 쟁점이었습니다.

예외 — 인쇄된 특약은 뒤집힐 수 있습니다. 집합건물 상가 임대차 사안이지만 오피스텔에도 그대로 참고가 되는 판결이 있습니다. 임대인이 한 건물의 여러 점포를 임대하면서 미리 인쇄해 둔 계약서에 이 특약을 넣어 두고 계약 때 제대로 설명하지 않은 사안에서, 법원은 그 특약을 약관으로 보아 임대인이 계약 내용으로 주장할 수 없다고 판단하고 반환을 명했습니다(서울동부지방법원 2024. 6. 26. 선고 2022나28951, 2022나28968 판결).

▍ 오피스텔 세입자의 확인 순서

정리하면, 오피스텔 세입자가 이사 전에 확인할 것은 네 가지입니다.

① 관리비 고지서의 명목. '수선충당금', '수선적립금', '특별수선충당금' 항목이 있는지, 매달 얼마씩 냈는지 확인합니다. 관리사무소에 납부 내역을 요청해 거주 기간 총액을 정리해 두면 이후 협의가 쉬워집니다.

② 임대차계약서의 특약. 부담 주체를 정한 특약이 있는지 봅니다. 특약이 없다면 청구 논리가 가장 단순해지고, 특약이 있다면 그 형태(직접 협의해 쓴 것인지, 인쇄된 계약서인지)에 따라 다툴 여지가 달라집니다.

③ 관리규약. 관리사무소나 관리단에 규약상 수선적립금 규정 — 징수 근거와 부담 주체 — 을 확인합니다. 규약이 달리 정한 것이 없다면 시행령의 지급 규정(제5조의4 제4항)이 그대로 근거가 됩니다.

④ 정산 협의. 보증금을 정산하는 이사 시점에 위 자료를 근거로 집주인과 협의합니다. 위 서울중앙지법 판결처럼 보증금과 함께 정산하는 것이 자연스러운 처리이고, 다툼이 있다면 계약서·규약·납부 내역을 갖춰 상담을 받아 보시는 것이 정확합니다.

▍ 집주인과 관리단도 알아 둘 부분

임대인(구분소유자) — 세입자가 대신 낸 수선적립금의 지급은 시행령이 정한 의무입니다(제5조의4 제4항). 이사 정산 때 보증금과 함께 정리해 두는 것이 뒤탈이 없습니다. 임차인에게 부담시키려는 의사가 있다면 계약서에 특약으로 명확히 정하되, 인쇄된 계약서의 특약은 설명 없이는 효력을 주장하지 못할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

관리단·관리사무소 — 수선적립금을 걷고 있다면 그 근거(규약 또는 관리단집회 결의)와 징수 대상이 정리되어 있는지 점검할 필요가 있습니다. 근거가 불명확한 징수는 구분소유자·임차인 양쪽에서 분쟁의 소재가 됩니다.

▍ 마무리

오피스텔 세입자도 대신 낸 수선적립금을 돌려받을 수 있습니다. 다만 근거 조문이 아파트와 다르고 — 공동주택관리법이 아니라 집합건물법과 그 시행령 — 규약과 계약이 결론을 바꿀 수 있는 구조라서, 명목·특약·규약 세 가지를 확인한 뒤 청구하는 것이 정확한 순서입니다.

확인 결과 수선적립금 성격이 맞고 특약도 없다면, 집합건물법 시행령 제5조의4 제4항이 정산 요구의 직접적인 근거가 됩니다.

▍ 상담 안내

오피스텔·상가 관리비 정산 분쟁, 임대차 보증금 반환, 집합건물 관리단·관리규약 관련 분쟁 대응이 필요하시면 아래로 편하게 연락 주십시오. 사안을 확인한 뒤 가장 적합한 진행 방식과 비용을 사전에 안내드립니다. 아래 링크에서 직접 상담을 예약하실 수도 있습니다.

법률사무소 최앤컴퍼니의 최준홍 대표변호사는 스타트업 사내변호사와 법무법인 파트너를 거치며 기업법무와 민·형사 소송을 두루 경험했습니다.

Tel 0502-0782-2882 | Email jhchoi@choiandco.kr

상담 예약 https://whattime.co.kr/choiandcompany

본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 하며, 특정 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 작성 시점의 법령·판례·보도를 기준으로 하고 이후 달라질 수 있으며, 열람만으로는 변호사-의뢰인 간의 위임관계가 성립하지 않습니다.

함께 읽으면 좋은 글

이사 갈 때 장기수선충당금 돌려받으세요 — 관리사무소 확인서 한 장이면 됩니다: https://choiandco.kr/bbs/board.php?bo_table=sub5_1&wr_id=54

태그

#법률사무소최앤컴퍼니 #최준홍변호사 #서초구변호사 #오피스텔수선충당금 #오피스텔관리비 #수선적립금 #집합건물법 #오피스텔세입자 #이사정산 #관리비정산 #보증금반환 #임대차 #상가임대차 #관리단