아파트 누수, 위층 책임일까 입주자대표회의 책임일까 — 원인을 모르면 입대의 책임으로 추정됩니다

법률사무소 최앤컴퍼니 대표변호사 최준홍 · 공동주택 / 읽는 시간 6분

어느 날 천장에 얼룩이 번지고 벽지가 부풀어 있습니다. 아파트 누수 피해를 입은 분들이 가장 먼저 부딪히는 질문은 하나입니다 — "위층에 말해야 하나요, 관리사무소에 말해야 하나요?"

답은 "어디서 샜는가"에 따라 갈립니다. 그리고 그 원인을 알 수 없을 때를 위해, 법이 정해 둔 기준이 있습니다.

결론부터 정리하면 이렇습니다.

하나, 책임은 누수가 시작된 부위로 판단합니다. 위층 세대 내부의 배관·설비 등 전유부분에서 샜다면 위층(점유자·소유자)이, 옥상·외벽·공용배관 등 공용부분에서 샜다면 입주자대표회의 등 관리하는 쪽이 배상 책임을 집니다.

둘, 원인이 불분명하면 법은 공용부분에 하자가 존재한다고 봅니다. 집합건물법 제6조는 건물의 설치·보존상 흠으로 손해가 생긴 경우 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다고 정합니다. 피해자가 누수의 정확한 발생 지점을 밝히지 못해도, 반대로 "전유부분에서 샜다"는 점을 관리주체 측이 증명하지 못하면 공용부분 하자로 다루어진다는 뜻입니다.

셋, 올해 법원 판결 두 건이 실무 기준을 보여줍니다. 한 사건에서는 공용부분 누수를 인정하면서도 노후 아파트의 사정을 참작해 입주자대표회의의 책임을 40%로 제한했고, 다른 사건에서는 "노후 관리도 관리 책임"이라며 공사비 전액 배상을 명했습니다.

차례로 보겠습니다.

▍ 갈림길 — 전유부분이냐, 공용부분이냐

아파트는 법적으로 두 영역으로 나뉩니다. 각 세대가 단독으로 소유·사용하는 전유부분(세대 내부 공간과 그 안의 배관·설비)과, 모두가 함께 쓰는 공용부분(옥상, 외벽, 복도, 계단, 여러 세대를 지나는 공용배관 등)입니다.

누수 책임은 이 구분에서 출발합니다. 근거는 민법 제758조의 공작물 책임입니다 — 공작물의 설치·보존상 하자로 타인에게 손해를 가한 때에는 그 공작물의 점유자가 배상 책임을 지고, 점유자가 주의를 다한 경우에는 소유자가 책임을 집니다.

위층 세대 안의 급수관이 터졌거나 욕실 방수층이 깨져 아래로 샜다면, 그 부분의 점유자·소유자인 위층이 배상 주체입니다. 반면 옥상 균열로 빗물이 스며들었거나 외벽·공용배관에서 샜다면, 공용부분을 점유·관리하는 입주자대표회의(또는 관리단·자치회) 쪽이 배상 주체가 됩니다.

문제는 현실에서 이 구분이 쉽지 않다는 점입니다. 물은 벽체와 슬래브를 타고 흘러서, 얼룩이 생긴 자리와 실제로 샌 자리가 다른 경우가 많습니다. 그래서 다음 규정이 중요해집니다.

▍ 원인을 모를 때 — 법은 공용부분으로 추정합니다

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 '집합건물법') 제6조는 이렇게 정합니다 — "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다."

피해자 입장에서 이 조문의 의미는 큽니다. 누수가 어느 세대의 어느 배관에서 시작됐는지를 피해자가 완벽하게 특정하는 것은 사실상 어려운데, 법이 그 증명의 부담을 덜어 주었기 때문입니다. 건물 하자로 인한 손해라는 점이 인정되면 일단 공용부분의 하자로 추정되고, "공용부분이 아니라 특정 세대의 전유부분에서 샜다"는 점은 그렇게 주장하는 쪽 — 통상 관리주체 측 — 이 증명해야 합니다.

실제 사건에서 이 구조가 어떻게 작동하는지, 올해 나온 판결 두 건으로 보겠습니다.

▍ 사례 1 — 방수공사를 했는데도 책임 인정, 다만 40%로 제한

경기 성남시의 한 노후 아파트 사안입니다(수원지방법원 2026. 6. 19. 선고 2025나58242 판결). 한 세대의 주방 싱크대 상부장 쪽 벽면에서 누수가 발생했고, 입주자대표회의는 여러 세대의 누수 문제로 이미 상당한 비용을 들여 공용부분 접합부 방수공사까지 했지만 누수가 계속됐습니다.

입주자대표회의는 "방수공사를 했는데도 누수가 계속되는 것을 보면 공용부분이 아니라 위층 세대의 노후한 창틀·코킹에서 샌 것"이라고 다투었습니다. 그러나 법원은 판결문에서 집합건물법 제6조의 추정 규정을 직접 인용하면서, 누수는 공용부분에서 발생한 것으로 보이고 위층 전유부분에서 발생한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 방수공사 이전에 필요한 조치를 충분히 다하지 않은 이상, 입주자대표회의가 공작물 점유자로서 배상 책임을 진다는 것입니다.

손해액으로는 싱크대 일괄 교체 비용 400만 원이 인정됐습니다. 다만 법원은 — 직접 손상되지 않은 하부장·후드 교체 비용까지 포함된 점, 기존 싱크대가 노후한 제품인 점, 입주자대표회의도 방수공사 등 나름의 노력을 해 온 점, 그 부담이 결국 입주자 전원에게 돌아가는 점 — 을 고려해 책임을 40%로 제한, 최종 배상액은 160만 원이 됐습니다.

이 판결은 실무의 양면을 보여줍니다. 피해자는 추정 규정 덕에 책임의 존재를 비교적 수월하게 인정받았지만, 노후 건물의 사정과 관리주체 측의 보수 노력은 배상액을 줄이는 방향으로 참작될 수 있습니다.

▍ 사례 2 — "노후 관리도 관리 책임" 공사비 전액 배상

반대 방향의 사건도 있습니다. 사용승인 후 약 35년 된 제주시의 한 아파트에서, 한 세대의 천장·벽체 곳곳에 누수가 발생한 사안입니다(제주지방법원 2026. 6. 1. 선고 2025나1259 판결, 확정).

법원 감정 결과 원인은 공용부분에 있었습니다 — 옥상 난간 벽체의 균열과 철근 노출, 외벽과 창호 하부 벽체의 균열, 실리콘 탈락에 따른 방수 불량. 감정인이 산정한 세대 보수공사비는 약 702만 원이었고, 1심은 그중 약 562만 원만 인정했지만 항소심은 전액 배상을 명했습니다.

주목할 것은 책임 제한을 거부한 이유입니다. 법원은 "통상 집합건물의 입주자대표회의는 건물의 노후 등으로 인한 수선을 위해 장기수선 적립금을 관리비로 부과하여 징수하는 등 그 노후에 대한 관리 책임을 부담하고 있으므로, 공용부분의 자연적인 노후로 인한 손해의 발생 및 확대 책임을 입주자에게 부담하도록 하는 것은 부당하다"고 했습니다. 건물이 오래됐다는 사정은 면책 사유가 아니라, 오히려 그 노후를 관리하라고 장기수선충당금을 걷는 것이라는 논리입니다.

한편 이 판결에서 피해 입주민이 함께 주장한 "보수공사가 끝날 때까지 관리비를 내지 않겠다"는 부분은 받아들여지지 않았습니다. 관리비는 공용부분의 보존·관리 비용을 소유자로부터 걷는 것이어서, 누수 피해와는 별개로 부담해야 한다는 것입니다. 누수 분쟁 중이라도 관리비를 임의로 미루는 것은 안전한 대응이 아닙니다.

▍ 피해를 입었다면 — 대응 순서

① 기록부터 남깁니다. 얼룩·곰팡이·물방울의 위치와 확산 경과를 날짜가 남는 사진·영상으로 기록합니다. 피해 범위가 손해액 산정의 기초가 됩니다.

② 관리사무소에 통지하고 원인 조사를 요청합니다. 서면(문자·이메일 포함)으로 남기는 것이 좋습니다. 위층이 원인일 가능성이 있으면 위층에도 알리고 협조를 구합니다. 통지 시점은 이후 "관리주체 측이 알고도 방치했는가"를 판단하는 기준이 되기도 합니다.

③ 원인 부위를 확인합니다. 관리사무소·전문업체의 조사로 원인이 특정되면 그에 따라 청구 상대가 정해집니다. 특정이 안 된 채 다툼이 생기면, 위에서 본 공용부분 추정 규정이 피해자의 출발점이 됩니다. 소송으로 가면 법원 감정 절차에서 원인과 공사비가 정리됩니다(제주 사건이 그 경로였습니다).

④ 상대를 정해 청구합니다. 위층 책임이면 위층 세대에(가입되어 있다면 일상생활배상책임보험으로 처리되는 경우도 많습니다), 공용부분 책임이면 입주자대표회의 쪽에 수리비·원상복구비를 청구합니다. 협의가 안 되면 금액 규모에 따라 소액사건 등 소송 절차를 이용합니다.

▍ 관리사무소·입주자대표회의 쪽에서 보면

공용부분 추정 규정 때문에, 누수 분쟁에서 관리주체 측은 구조적으로 수세에서 출발합니다. 그래서 두 가지가 방어의 핵심입니다.

조사와 기록. 누수 신고가 들어오면 원인 조사를 신속히 하고 그 경과를 기록으로 남겨야 합니다. "전유부분에서 샜다"는 반증은 조사 자료 없이는 세울 수 없습니다.

보수 이력. 수원 판결에서 책임이 40%로 제한된 데에는 입주자대표회의가 방수공사 등 보수 노력을 해 온 사정이 참작됐습니다. 반대로 제주 판결은 노후 방치에 대해 전액 배상을 명했습니다. 평소의 점검·보수와 장기수선계획의 성실한 집행이 곧 분쟁에서의 책임 범위를 좌우합니다.

▍ 마무리

아파트 누수 분쟁의 순서는 이렇게 요약됩니다. 원인 부위가 책임 주체를 정하고, 원인이 불분명하면 공용부분으로 추정되며, 노후는 면책 사유가 아닙니다. 피해자라면 기록과 통지부터, 관리주체 측이라면 조사와 보수 이력부터 챙기는 것이 각자의 출발점입니다.

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법률사무소 최앤컴퍼니의 최준홍 대표변호사는 스타트업 사내변호사와 법무법인 파트너를 거치며 기업법무와 민·형사 소송을 두루 경험했습니다.

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본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 하며, 특정 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 작성 시점의 법령·판례·보도를 기준으로 하고 이후 달라질 수 있으며, 열람만으로는 변호사-의뢰인 간의 위임관계가 성립하지 않습니다.

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