임차권등기명령 후 배당기일통지서 받으셨다면? 명도확인서 없으면 보증금 못 받습니다

법률사무소 최앤컴퍼니 대표변호사 최준홍 · 부동산 / 읽는 시간 7분

임차권등기명령 후 살던 집이 경매로 넘어가고, 법원에서 배당기일통지서가 도착했습니다.

앞장에는 사건번호와 채권자·채무자, 그리고 배당기일이 적혀 있습니다.

여기까지만 보고 일정을 확인한 뒤 넘어가는 분들이 많습니다.

문제는 뒷장입니다.

통지서에는 유의사항이 여러 장 기재되어 있는데, 그 안에는 임차인이 배당금을 받으려면 어떠한 서류를 내야 하는지가 적혀 있습니다.

그런데 그중 두 가지는 임차인 혼자서는 준비할 수 없는 서류입니다.

매수인(낙찰자)의 인감이 날인된 명도확인서, 그리고 매수인의 인감증명서입니다.

그런데 통지서 어디에도 매수인이 누구인지는 적혀 있지 않아 어떻게 준비해야 할지 막막합니다.

결론부터 정리하면 이렇습니다.

하나, 임차인이 배당금을 받으려면 서류 네 가지가 필요하고, 그중 두 가지는 매수인에게 받아야 합니다.

임대차계약서 원본과 주민등록표 등·초본은 혼자 준비할 수 있지만, 명도확인서와 인감증명서는 매수인이 준비해 주어야 합니다.

둘, 통지서를 받았다면 바로 매수인을 찾아 명도확인서 작성을 요청해야 합니다.

매수인이 누구인지는 경매기록을 열람해야 알 수 있습니다.

열람으로 인적사항을 확인하고, 연락해서, 날인을 받기까지의 시간을 계산하면 배당기일까지 3~4주가 넉넉하지 않습니다.

셋, 배당기일 당일에 서류를 못 냈다고 배당금을 받지 못하게 되는 것은 아닙니다.

통지서에는 배당표를 확인한 뒤 서류를 준비해 배당기일로부터 1주일 내에 담당계에 제출해도 된다고 안내되어 있습니다.

다만 매수인이 협조하지 않으면 그 1주일도 짧습니다.

차례로 보겠습니다.

▍ 임차인이 내야 할 서류 네 가지

아래는 서울중앙지방법원 배당기일통지서의 유의사항 중 '배당금수령 임차인 추가 첨부서류' 부분입니다.

법원마다 문구에 차이가 있을 수 있으니 받으신 통지서를 직접 확인하시기 바랍니다.

① 임대차계약서 원본

② 주택임차인은 과거 주소변동 사항이 포함된 주민등록표 등본 또는 초본 (상가건물임차인은 상가건물 임대차 현황서 등본)

③ 매수인의 인감이 날인된 임차목적물 명도(퇴거)확인서

④ 매수인의 인감증명서

각 1통씩 배당 당일에 제출합니다.

신분증도 지참해야 하고, 인감증명서는 발급일부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.

▍ 왜 매수인의 확인이 필요한가

근거는 주택임대차보호법 제3조의2 제3항입니다.

"임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다."

우선변제권이 있어도 집을 비워 주지 않으면 보증금을 받을 수 없다는 뜻입니다.

그런데 집행법원으로서는 임차인이 실제로 집을 비웠는지 직접 확인할 방법이 없습니다.

그래서 인도를 받은 당사자인 매수인의 확인서를 그 사실을 증명하기 위한 서류로 제출받습니다.

임차권등기를 하고 이미 이사를 나온 임차인에게는 이 요구가 더 어렵습니다.

아직 살고 있는 임차인은 명도 협의 과정에서 매수인이 먼저 찾아오므로 자연스럽게 연락이 닿지만, 이미 나온 임차인은 매수인이 찾아올 이유가 없고 임차인 쪽에서도 매수인을 알 방법이 마땅치 않기 때문입니다.

매수인이 누구인지는 통지서에서는 확인할 수 없습니다.

통지서에 적히는 당사자는 채권자·채무자·소유자뿐이고, 매수인의 인적사항은 기재되어 있지 않습니다.

결국 임차인이 직접 매수인을 찾아 나서야 합니다. 순서대로 정리합니다.

▍ 통지서를 받았다면 이 순서로 움직이십시오

① 법원 경매계를 방문해 경매기록을 열람합니다

매수인의 인적사항은 경매기록에 있습니다.

입찰자 목록, 매각허가결정 등에 매수인의 성명·주소·전화번호가 기재되어 있습니다.

임차인에게는 열람 자격이 있습니다.

민사집행법 제90조는 경매절차의 이해관계인을 정하면서 제3호에 "등기부에 기입된 부동산 위의 권리자"를 두고 있고, 임차권등기를 마친 임차인은 여기에 해당합니다.

부동산 경매 사건은 전자소송으로 열람이 되지 않는 경우가 많으므로, 해당 사건이 배당된 법원 경매계를 직접 찾아가 열람·복사 신청서를 작성해 신청해야 합니다.

신분증을 지참하고, 대리인이 가는 경우에는 위임장이 필요합니다.

참고로 사건이 어디까지 진행됐는지는 대법원 법원경매정보 홈페이지의 '경매사건검색'에서 기일내역·문건송달내역으로 확인할 수 있습니다.

www.courtauction.go.kr

다만 매수인의 인적사항까지는 확인할 수 없으므로 기록 열람이 필요합니다.

② 명도확인서 초안을 만들어 둡니다

매수인에게 연락하기 전에 서류부터 준비해 두는 것이 빠릅니다. 통지서에 작성요령이 안내되어 있고, 정해진 서식이 있는 것은 아닙니다.

문서 제목: 명도(퇴거)확인서

기재 사항: 배당기일통지서에 적힌 사건번호, 사건명, 채권자, 채무자의 표시 + 퇴거 대상 부동산의 표시

본문: "임차인 ○○○는 매수인 ○○○에게 위 부동산을 20○○. ○. ○. 틀림없이 비워주었다."

여기에 매수인의 인감도장 날인을 받으면 완성입니다.

임차인이 초안을 완성해 두고 매수인에게는 날인만 부탁하는 방식이 현실적입니다.

매수인에게 백지에 작성해 달라고 하면 그만큼 시간이 걸립니다.

③ 매수인에게 연락해 날인과 인감증명서를 요청합니다

연락이 닿으면 사건번호와 배당기일을 밝히고, 준비한 명도확인서 초안에 인감도장 날인을 부탁합니다.

인감증명서 1통(발급일부터 3개월 이내)도 함께 요청합니다.

이때 집을 비운 사실을 보여 줄 자료를 같이 제시하면 협의가 수월해집니다.

열쇠·현관 비밀번호 인계 내역, 관리비와 공과금 정산 자료, 전입세대확인서 같은 것들입니다.

전화 연락이 닿지 않으면 기록에서 확인한 주소로 명도확인서 초안과 요청 취지를 적은 서면을 등기우편으로 보내는 방법이 있습니다.

▍ 매수인이 협조하지 않을 이유는 없습니다

연락을 받은 매수인이 낯선 요청에 머뭇거릴 수 있습니다.

그러나 명도확인서는 임차인만을 위한 서류가 아닙니다. 매수인 쪽에도 임차인의 협조가 필요한 일이 남아 있기 때문입니다.

등기부에 남아 있는 임차권등기의 정리입니다.

배당으로 보증금이 전액 변제되면 임차권은 소멸하고(주택임대차보호법 제3조의5), 임차권등기는 법원의 촉탁으로 말소됩니다(민사집행법 제144조 제1항 제2호).

특히 대항력을 갖춘 임차인이라면, 보증금이 모두 변제되지 않는 한 임차권이 소멸하지 않아(같은 법 제3조의5 단서) 임차권등기도 그대로 남습니다.

임차인이 배당금을 받아야 매수인의 등기부도 정리됩니다.

서로가 필요한 관계이므로, 매수인이 명도확인서를 미룰 실익은 없습니다. 사정을 설명하면 협조를 거절할 이유가 없습니다.

▍ 배당기일 당일에 못 냈다면

서류가 늦어졌다고 배당금을 받을 권리가 없어지는 것은 아닙니다. 통지서에는 두 가지 방법이 안내되어 있습니다.

미리 준비해 두었다가 배당기일 당일에 제출하거나, 배당표로 본인의 배당금을 최종 확인한 뒤 서류를 준비해 배당기일로부터 가능한 한 1주일 내에 담당계에 제출하고 배당금출급명령을 받는 방법입니다.

두 번째 방법이 있으니 여유가 있어 보이지만, 실제로는 그렇지 않습니다.

그 1주일 안에 매수인을 찾고, 연락하고, 확인서를 받고, 매수인이 인감증명서를 발급받아 보내 주기까지 마쳐야 합니다.

매수인이 한 번만 미뤄도 빠듯합니다.

한 가지 더 알아 두실 것이 있습니다.

통지서에는 배당기일통지서를 받은 이해관계인이라도 배당순위에 따라 배당금이 없는 경우가 있고, 배당금 유무는 배당기일 3일 전부터 해당 집행계에 확인할 수 있다고 안내되어 있습니다. 서류를 준비하기 전에 먼저 확인해 보실 수 있습니다.

▍ 정리

배당기일통지서를 받으셨다면 앞장의 날짜만 보지 마시고 뒷장의 유의사항을 끝까지 읽으시기 바랍니다.

임차인이 낼 서류는 네 가지이고, 그중 명도확인서와 인감증명서는 매수인에게 받아야 합니다.

통지서에는 매수인이 누구인지 기재되어 있지 않으므로, 경매계를 방문해 기록을 열람하는 것이 첫 단계입니다.

배당요구종기까지 배당요구를 했는지도 함께 확인하시기 바랍니다.

배당기일까지 통상 3~4주가 주어집니다. 매수인과 연락이 닿지 않는 상황까지 감안하면 넉넉한 기간은 아닙니다.

▍ 상담 안내

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법률사무소 최앤컴퍼니의 최준홍 대표변호사는 스타트업 사내변호사와 법무법인 파트너를 거치며 기업법무와 민·형사 소송을 두루 경험했습니다.

Tel 0502-0782-2882 | Email jhchoi@choiandco.kr

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본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 하며, 특정 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 작성 시점의 법령·판례와 특정 법원의 통지서 양식을 기준으로 하고 이후 달라질 수 있으며, 열람만으로는 변호사-의뢰인 간의 위임관계가 성립하지 않습니다.

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