연락 안 되는 임차인, 임대차계약 해지하는 방법 — 법원에 '의사표시 공시송달'을 신청하세요

법률사무소 최앤컴퍼니 대표변호사 최준홍 · 부동산 / 읽는 시간 7분

임차인이 월세를 몇 달째 내지 않습니다.

전화를 걸어도 받지 않고, 문자메시지와 카카오톡은 1 표시가 사라지지 않은 채 읽지도 않습니다.

내용증명을 보냈더니 폐문부재로 두 차례 배달되지 못하고 보관기간이 지나 그대로 반송됐습니다.

집을 찾아가 초인종을 눌러도 응답이 없습니다.

계약을 해지하고 집을 인도받고 싶은데 해지한다는 말을 전달할 방법이 없고, 그렇다고 당장 소송부터 시작하기에는 부담되는 상황입니다.

이럴 때 활용할 수 있는 절차가 법원에 신청하는 '의사표시 공시송달'입니다.

저희 사무소가 실제로 수행한 사건도 이런 상황에서 시작됐습니다.

결론부터 정리하면 이렇습니다.

하나, 해지 사유가 있어도 해지 통보가 임차인에게 도달하지 않으면 계약은 해지되지 않습니다.

민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다고 정하고 있습니다.

반송된 내용증명, 읽지 않은 문자메시지로는 도달을 인정받기 어렵습니다.

둘, 민법 제113조의 의사표시 공시송달을 이용하면 소송 없이도 해지 통보를 도달시킬 수 있습니다.

법원에 신청해 결정을 받으면 법원이 공시송달 절차를 진행하고, 일정 기간이 지나면 임차인에게 도달한 것과 같은 효력이 생깁니다.

셋, 다만 기간이 상당히 걸립니다. 저희 사건은 신청부터 해지 효력이 생기기까지 석 달 남짓 걸렸습니다.

결정이 나온 뒤에도 공시송달 실시일부터 2주가 지나야 해지 효력이 생깁니다.

연체가 쌓이고 연락이 끊긴 상황이라면, 이 기간까지 계산에 넣고 서둘러 착수하시기 바랍니다.

차례로 보겠습니다.

▍ 해지 사유가 있어도, 통보가 도달해야 해지됩니다

건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).

그런데 해지는 임대인이 마음속으로 결정한다고 되는 것이 아니라, 해지한다는 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항).

임차인이 연락을 받지 않는 상황에서는 바로 이 도달이 문제됩니다.

내용증명이 반송되고 메시지도 읽지 않은 상태라면 도달했다고 보기 어렵고, 해지 효력도 인정받기 어렵습니다.

물론 해지 의사표시를 소장에 담아 건물인도(명도) 소송을 바로 제기하고, 소장 송달로 통보를 갈음하는 방법도 있습니다.

그러나 연체액이 보증금 범위 안에 있는 동안 협의 여지를 남겨 두고 싶거나, 소송 비용과 부담을 아직 지고 싶지 않은 임대인분들이 많습니다.

의사표시 공시송달은 소송까지 가지 않고 해지 의사표시부터 도달시켜 두는 절차입니다.

계약 종료를 먼저 확정해 두면, 이후 임차인과 협의가 되면 협의로 마무리하고, 안 되면 해지된 계약을 전제로 건물인도 청구 소송에 들어가면 됩니다.

▍ 의사표시 공시송달 — 법원이 대신 송달합니다

민법 제113조는 이렇게 정하고 있습니다.

"표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다."

법원에 신청해 결정을 받으면, 법원은 송달할 서류(해지통지서가 별지로 붙은 결정정본)를 보관하면서 법원에 방문해 서류를 받아가라는 취지의 게시문을 올립니다(민사소송법 제195조).

게시문은 대한민국 법원 홈페이지(www.scourt.go.kr) 공시송달 공고란에서 확인할 수 있고, 여기에 "본 공시송달은 ○○○○. ○. ○. 0시 송달된 것으로 효력이 발생합니다"라는 형태로 효력 발생 시점까지 명시됩니다.

첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기기 때문입니다(민사소송법 제196조 제1항).

그 시점이 지나면, 임차인이 실제로 통지서를 보지 않았더라도 해지 의사표시가 도달한 것으로 처리됩니다.

요건은 조문 그대로 두 가지입니다.

임대인이 과실 없이 상대방의 소재를 알지 못할 것, 그리고 그 사정을 법원에 소명할 것입니다(민사소송법 제194조 제2항).

실무에서 소명의 중심이 되는 자료는 임차인의 주민등록상 주소지로 보낸 내용증명이 송달불능으로 반송된 이력입니다.

▍ 신청서에는 무엇을 담고, 무엇을 첨부하나

저희가 실제로 제출한 신청서를 기준으로 정리합니다.

① 신청취지

"신청인과 피신청인 사이에 체결된 임대차계약에 관하여, 피신청인에게 임대차계약 해지의 의사표시를 한 별지 기재 해지통지서를 공시송달할 것을 명한다"라는 형태로 적습니다.

② 별지 — 해지통지서 그 자체

이 절차에서 가장 중요한 문서입니다.

법원이 공시송달하는 대상이 바로 이 별지이고, 결정 주문도 "별지 기재의 의사표시를 공시송달로 할 것을 명한다"라고 나옵니다.

여기서 실무상 가장 유의할 점이 있습니다.

별지로 첨부하는 해지통지서는, 신청 전에 임차인에게 내용증명으로 발송했다가 반송된 통지서와 같은 내용의 문서여야 합니다.

법원은 '공시송달할 바로 그 문서'가 우편으로 송달 시도됐다가 송달불능이 된 이력을 확인하고자 하기 때문입니다.

연체 최고서 수준의 내용증명만 보내 둔 상태에서 신청하면, 해지통지서 자체를 다시 내용증명으로 발송하고 반송을 확인해 제출하는 절차가 추가되어 그만큼 기간이 늘어납니다.

처음부터 해지통지서 자체를 내용증명으로 발송해 두시기 바랍니다.

해지통지서에는 계약 내용, 해지 사유, 해지 의사표시, 해지에 따른 원상회복·인도 요구를 담습니다.

③ 신청이유

세 부분으로 구성합니다.

임대차계약의 체결 경위, 해지 사유의 존재, 그리고 통지 불능의 경위(과실 없이 소재를 알 수 없다는 사정)입니다.

④ 소명자료

임대차계약서, 연체 내역 등 해지 사유를 뒷받침하는 자료, 발송한 내용증명, 그리고 폐문부재·보관기간 경과 반송 이력이 나타난 배송조회서를 제출합니다.

소송 외에서 하는 의사표시의 공시송달 신청을 법원이 받아 처리할 수 있다는 점은 대법원 재판예규로 확인되어 있습니다(소송외에서의 의사표시의 공시송달의 가부, 재민 73-1).

관할을 직접 정한 규정은 확인하기 어려우나, 상대방의 보통재판적 소재지 법원(민사소송법 제2조, 제3조)에 신청하는 것이 실무입니다.

저희 사건도 임차인의 주민등록상 주소지를 관할하는 수원지방법원에 신청해 진행했습니다.

▍ 신청부터 해지 효력까지, 석 달 남짓 걸렸습니다

이 절차를 검토하시는 임대인분들이 가장 궁금해하실 부분입니다.

저희가 수원지방법원에서 진행한 사건 기준으로, 경과를 기간 중심으로 정리하면 이렇습니다.

신청서 접수 후 열흘쯤 지나 보정명령(임차인 주민등록 관련)이 나왔고, 곧바로 보정했습니다.

그 뒤 법원은 결정에 앞서 해지통지서를 임차인의 주소로 직접 송달해 보았습니다.

이 우편이 폐문부재로 송달되지 않았다는 점이 확인되기까지 한 달 이상이 걸렸습니다.

송달불능이 확인되고 3주쯤 지나 공시송달을 명하는 결정이 나왔고, 며칠 뒤 법원이 공시송달을 실시했습니다.

거기서 다시 2주가 지나야 해지 의사표시가 도달한 것으로 처리됩니다(민사소송법 제196조 제1항).

결국 신청서 제출부터 결정까지 약 두 달 반, 해지 의사표시의 도달 효력이 생기기까지는 석 달 남짓 소요됐습니다.

법원과 사건에 따라 기간은 달라질 수 있고, 보정이 길어지면 더 걸릴 수도 있습니다.

어느 쪽이든 신청만 하면 몇 주 안에 끝나는 절차가 아니라는 점은 감안하셔야 합니다.

해지 효력이 생긴 뒤에야 해지된 계약을 전제로 건물인도 청구 등 다음 절차를 안정적으로 진행할 수 있습니다.

▍ 임대차 해지에만 쓰는 절차가 아닙니다

민법 제113조는 임대차에 한정된 규정이 아니라, 상대방 있는 의사표시 일반에 관한 규정입니다.

매매 등 다른 계약의 해제·해지(민법 제543조 제1항), 채무자가 소재불명인 경우의 채권양도 통지(민법 제450조 제1항), 계약의 취소나 상계처럼 상대방에게 도달해야 하는 통지라면 어느 국면에서든 활용을 검토할 수 있습니다.

어느 경우든 절차의 기본 구조는 같습니다.

통지 불능의 경위를 자료로 소명하고, 공시송달할 문서를 별지로 특정해 신청하며, 상당한 기간을 계산에 넣는 것입니다.

▍ 그래서 임대인은 언제 움직여야 할까요

이 절차가 진행되는 동안에도 월세는 계속 밀리고, 보증금에서 공제할 연체액이 늘어납니다.

월세가 두 달 치에 이르고 임차인이 연락을 받지 않기 시작했다면, 상황이 저절로 나아지기를 기다리기보다 기록을 만들면서 절차를 시작하는 것이 결과적으로 손해를 줄입니다.

전화·문자·카카오톡 연락 시도 내역을 보관하시고, 내용증명은 해지통지서 내용으로 발송해 반송 봉투까지 보관하시기 바랍니다.

이 자료들이 그대로 공시송달 신청의 소명자료가 됩니다.

의사표시 공시송달로 해지 효력을 확보한 다음, 건물인도 청구와 연체차임·부당이득 청구로 이어가는 것이 정석적인 순서입니다.

▍ 상담 안내

연락이 닿지 않는 임차인과의 임대차계약 해지, 의사표시 공시송달 신청, 건물인도(명도) 청구가 필요하시면 아래로 편하게 연락 주십시오. 사안을 확인한 뒤 가장 적합한 진행 방식과 비용을 사전에 안내드립니다. 아래 링크에서 직접 상담을 예약하실 수도 있습니다.

법률사무소 최앤컴퍼니의 최준홍 대표변호사는 스타트업 사내변호사와 법무법인 파트너를 거치며 기업법무와 민·형사 소송을 두루 경험했고, 의사표시 공시송달 신청부터 건물인도 청구까지 임대차 분쟁 절차를 직접 수행해 왔습니다.

Tel 0502-0782-2882 | Email jhchoi@choiandco.kr

상담 예약 https://whattime.co.kr/choiandcompany

본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 하며, 특정 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 작성 시점의 법령·판례를 기준으로 하고 이후 달라질 수 있으며, 열람만으로는 변호사-의뢰인 간의 위임관계가 성립하지 않습니다. 본문의 사례는 실제 수행 사건을 익명화한 자료입니다.

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