입주민 3분의 2가 동의해도 보안문 설치가 안 될 수 있습니다 — 원베일리 행위허가 반려 사례

법률사무소 최앤컴퍼니 대표변호사 최준홍 · 공동주택 / 관리 분쟁 · 읽는 시간 6분

지난 글에서 래미안 원베일리의 커뮤니티 시설 개방 갈등을 정리하면서, 사태는 끝나지 않았다고 썼습니다.

단지 측이 시설은 열어두되 단지 외곽에 보안문을 세우는 방향으로 다툼의 형태를 바꾸고 있다고요.

이 글은 이 분쟁의 다음 국면을 보여줍니다.

하나, 서초구는 입주민 3분의 2의 동의에도 불구하고 보안문 설치를 반려했습니다. 법령이 정한 동의 요건을 갖춰 밟은 정식 절차가, 인허가 조건이라는 별개의 요건 앞에서 받아들여지지 않은 것입니다.

둘, 그러나 '벌금 내고 버티는' 단지가 실제로 존재합니다. 제재의 실효성에 한계가 있다는 뜻입니다.

셋, 제도와 실무는 절충점을 찾아 움직이기 시작했습니다. 서울시는 국토교통부에 법 개정을 공식 제안했고, 통로를 막지 않는 범위의 출입문 설치를 허가한 자치구도 나왔습니다.

하나씩 보겠습니다.

▍ 무슨 일이 있었나 — 2/3 동의, 그리고 반려

원베일리 입주자대표회의는 올해 초 입주민 3분의 2의 동의를 받아 단지 외곽 펜스와 보안문 18개소 설치의 행위허가를 신청했습니다. 서초구는 이미 2월에 무단 설치 시 행정처분이 가능하다며 공사 중단을 요구한 상태였습니다(뉴스1 2026. 2. 23.).

그리고 지난 6월, 서초구는 이 신청을 반려했습니다(매경이코노미 2026. 7. 4.).

반려의 논리가 중요합니다. 원베일리는 공공보행통로와 커뮤니티 시설 개방을 조건으로 특별건축구역 인센티브(최종 용적률 약 299%, 기준 대비 약 50%포인트)를 받은 단지이고, 당시 건축위원회 심의에는 담장 설치를 지양하고 열린 공간으로 보행 동선을 잇는 내용이 담겨 있었습니다. 서초구는 입주민 전용 보안문이 이 개방 원칙과 충돌하며, 단순한 시설 변경이 아니라 특별건축구역 지정 목적을 실질적으로 바꾸는 사안이므로 서울시 건축위원회 변경심의를 먼저 받아야 한다고 본 것입니다.

여기서 이 분쟁의 핵심 구조가 드러납니다.

먼저 분명히 할 것이 있습니다. 입주민 3분의 2의 동의는 단지가 임의로 정한 내부 표결이 아니라, 법령이 요구하는 행위허가의 동의요건입니다. 담장과 출입문은 주택법상 부대시설이고(제2조 제13호 가목), 부대시설의 증설에는 공동주택관리법상 시장·군수·구청장의 행위허가가 필요합니다(제35조 제1항). 그 허가의 동의요건을 정한 시행령 별표 3은 건축물 외부의 증설에 전체 입주자등 3분의 2 이상의 동의를 요구합니다. 서초구가 반려한 신청의 명칭도 '안전보안문 증설 행위허가'였습니다(이데일리 2026. 7. 2.). 즉 원베일리는 무단 설치가 아니라, 법정 요건을 갖춰 정식 절차로 신청한 것입니다.

그런데도 반려됐습니다. 동의요건의 충족은 행위허가 절차 안의 요건일 뿐, 허가 자체를 보장하지 않기 때문입니다. 이 단지의 담장·출입문에는 행위허가와 별개의 규율이 하나 더 적용됩니다 — 특별건축구역입니다. 원베일리는 담장 설치 지양, 열린 공간 조성, 보행동선 연속성을 전제로 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 특별건축구역으로 지정됐고(위 이데일리 보도), 건축법은 그렇게 심의된 내용에 변경이 생기면 건축위원회의 변경심의를 다시 받도록 정하고 있습니다(제72조 제5항). 서초구의 반려는 이를 근거로 합니다. 보안문은 심의의 전제를 바꾸는 사안이므로, 공동주택관리법상 행위허가만으로 해결할 문제가 아니라 변경심의가 먼저라는 것입니다.

건축법 제75조가 특별건축구역 특례를 받은 건축물의 소유자와 관리자에게 사용승인 이후에도 원형 유지 의무를 지우고 있다는 점도 다시 확인해 둘 만합니다.

▍ 그런데 — '벌금 내고 버티기'는 실재합니다

여기까지 보면 행정청의 판단이 그대로 관철되는 것처럼 보입니다. 그런데 같은 보도에 반대 사례가 나옵니다.

강남의 한 재건축 단지(디에이치아너힐즈)는 철제 담장을 설치했다가 조합장이 공동주택관리법 위반 혐의로 고발됐고, 법원에서 벌금 100만 원이 선고됐습니다. 그런데 — 담장은 지금도 유지되고 있습니다(위 매경이코노미 보도).

벌금 100만 원을 부담하는 대신 담장을 유지한 결과입니다. 형사 제재가 일회성 벌금에 그치고 원상회복을 강제하는 수단이 뒤따르지 않으면, "내고 버티자"는 계산이 성립합니다. 지난 글에서 정리한 명제 — 제재의 실효성은 금액이 아니라 재산권에 관한 절차로 이어지는지에 따라 달라진다는 것 — 이 반대 방향에서도 확인된 사례입니다.

강남구청이 방치한 것은 아닙니다. 보도에 따르면 강남구는 여러 차례 시정을 요구했고, 불응이 계속되자 조합장을 고발해 형사처벌까지 이끌어 냈습니다(한국경제 2023. 11. 6.). 문제는 그다음에 쓸 수단이 법에 없다는 데 있습니다. 첫째, 공동주택관리법은 행위허가 위반에 대해 형벌을 둘 뿐, 시정될 때까지 반복 부과하는 이행강제금 제도가 없습니다. 둘째, 건축법의 시정명령·이행강제금(제79조·제80조)은 공작물 축조신고 대상에 준용되는데, 담장은 높이 2미터를 넘어야 신고 대상이 됩니다(건축법 시행령 제118조 제1항 제5호). 이 단지의 담장은 1.5미터여서 그 체계의 적용을 받지 않습니다(서울경제 2025. 12. 8.). 서울시도 2023년 이전에 준공된 단지들은 벌칙 규정이 미비해 벌금 100만 원을 부과하고 종결된 사례가 많았다고 밝혔습니다(위 서울경제 보도). 결국 일회성 벌금이 제재의 전부가 되는 구조이고, '내고 버티자'는 계산은 이 공백 위에서 성립합니다.

원베일리의 선택지는 다릅니다. 보도에 따르면 입주자대표회의는 행정소송을 제기하거나, 설계를 보완해 서울시 변경심의를 받는 방안을 검토하고 있습니다. 담장을 먼저 세워 두고 제재를 받아내는 방식이 아니라, 절차 안에서 결론을 구하는 방식입니다. 다투는 내용도 개방 자체의 거부가 아니라, 단지 출입을 어디까지 통제할 수 있는가로 좁혀져 있습니다.

▍ 제도의 대응 — 개정 제안과 절충 사례

두 가지 움직임이 있습니다.

서울시가 국토교통부에 공동주택관리법 개정을 공식 제안했습니다. 재건축·재개발 인허가 과정에서 조합이 약속한 공공기여 사항이 입주자대표회의로 의무 승계되도록 하자는 내용입니다(머니투데이 2026. 6. 25.). 지난 글에서 "공백은 여전히 열려 있다"고 했던 바로 그 지점입니다. 위에서 본 이행강제금 공백에 대해서도 대응이 이어져 왔습니다 — 국회에는 지구단위계획 위반 건축물에 이행강제금을 부과하는 국토계획법 개정안이 발의된 바 있고(한국경제 2023. 11. 6.), 서울시는 이후 심의 단지부터 공공보행통로에 지역권을 설정하고 특별건축구역으로 지정해 시정될 때까지 이행강제금 부과를 검토하고 있다고 밝혔습니다(위 서울경제 보도). 다만 어느 것도 아직 개정이 이루어진 것은 아닙니다.

절충의 선례도 나왔습니다. 서울 강동구의 한 단지(보도에는 익명으로 소개됐습니다)는 지하철역과 인근 거주지를 잇는 공공보행통로 조성을 조건으로 서울시 건축 심의를 통과했는데, 외부인 유입에 따른 갈등 끝에 강동구청이 공공보행통로를 막지 않는 범위에서 출입문과 펜스 설치를 허가했습니다(위 머니투데이 보도). '전부 개방 아니면 전면 차단'의 양자택일이 아니라, 공공 동선은 보존하면서 주거 구역 출입만 통제하는 설계가 행정청의 허가를 받아낸 것입니다.

강동구는 나아가, 조례에 근거해 공공보행통로를 개방·관리하는 단지에 보안등 전기료, 청결 유지비, 경계부 조경·보도블록 보수 등 관리비 일부를 지원하기로 했습니다(위 이데일리 보도). 통제의 여지를 인정하는 대신 개방의 비용을 공공이 분담하는 접근으로, 개방 조건 분쟁에서 제재가 아닌 지원 방식으로는 처음 나온 해법입니다.

이 두 흐름을 합치면 방향이 보입니다. 의무의 승계는 법으로 명확해지는 쪽으로, 이행의 방식은 획일적 개방이 아니라 설계된 개방 — 동선 분리, 시간제·예약제, 이용료의 관리비 환원 — 쪽으로 움직이고 있습니다.

▍ 관리주체·관리사무소는 무엇을 챙겨야 하나

지난 글의 다섯 가지 대응 원칙은 그대로 유효합니다. 이번 국면이 더한 것은 세 가지입니다.

하나, 출입 통제 시설은 행위허가 신청 전에 인허가 조건 검토부터. 입주민 동의율을 채우는 것보다 먼저 볼 것이 특별건축구역 지정 고시문과 건축위원회 심의 내용입니다. 동의 충족은 허가 요건의 하나일 뿐, 허가 자체를 보장하지 않습니다.

둘, 무단 설치 시도를 사전에 막는 것이 관리주체의 역할입니다. "벌금 내고 버티자"는 논의가 단지 안에서 나올 때, 그 벌금의 상대방이 누가 될지(디에이치아너힐즈 사례에서는 조합장 개인이 형사처벌을 받았습니다), 위반건축물 등재·행위허가 제한이 단지 전체에 무엇을 의미하는지를 서면으로 알리는 것 — 지난 글에서 말한 '이행 관리자' 역할의 연장입니다.

셋, 절충 설계를 준비 자료로 갖춰 둡니다. 강동구 사례처럼 공공 동선을 보존하는 출입 통제 설계, 서울시 운영 기준이 허용하는 이용료·개방시간·사고책임 분담의 틀을 미리 검토해 두면, 갈등 국면에서 단지에 '다투는 방안'만이 아니라 '허가받는 방안'을 제시할 수 있습니다.

▍ 마무리 — 동의는 요건이고, 조건은 남습니다

이 사태의 구조는 이렇게 정리됩니다. 입주민의 동의는 공동주택관리법이 정한 행위허가의 요건입니다. 그러나 특별건축구역의 인허가 조건은 그 절차 밖에 있습니다. 건축위원회 심의를 거쳐 만들어진 조건은, 같은 심의 — 변경심의 — 를 거쳐야 바뀝니다(건축법 제72조 제5항).

3분의 2의 동의로도 반려된 보안문과, 벌금 100만 원으로 유지되는 담장 — 이 두 장면 사이 어딘가에서 제도가 다시 설계되고 있습니다. 개방 조건이 부과된 단지를 관리하는 분들이라면, 그 변화의 방향을 지금부터 확인하고 준비하시기 바랍니다.

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법률사무소 최앤컴퍼니의 최준홍 대표변호사는 스타트업 사내변호사와 법무법인 파트너로 10년간 기업 자문과 민사·행정 분쟁 대응을 직접 수행했습니다.

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본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 하며, 특정 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 작성 시점의 법령·판례·보도를 기준으로 하고 이후 달라질 수 있으며, 열람만으로는 변호사-의뢰인 간의 위임관계가 성립하지 않습니다.

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