경비원 휴게실 만들었다가 철거명령? — 공동주택 '행위신고' 권익위 조정 사례로 본 관리주체 체크리스트

법률사무소 최앤컴퍼니 대표변호사 최준홍 · 공동주택 / 관리 실무 · 읽는 시간 7분

경비원과 미화원이 쉴 휴게실을 만들었습니다. 법이 만들라고 한 시설입니다.

그런데 구청에서 원상복구 명령이 내려옵니다. "신고를 하지 않았다"는 이유입니다.

법을 지키려고 만든 시설이, 다른 법의 절차를 빠뜨려 철거될 위기에 놓이는 것 — 지어낸 이야기가 아니라, 최근 국민권익위원회 조정으로 마무리된 실제 사건입니다.

관리 현장에서 언제든 반복될 수 있는 구조라, 사례와 법의 구조, 그리고 관리주체가 미리 확인할 사항들을 정리합니다.

결론부터 말씀드리면 이렇습니다.

하나, 휴게시설 설치는 산업안전보건법상 의무입니다. 아파트 경비원·미화원이 있는 단지 대부분이 적용 대상입니다.

둘, 그러나 공동주택 안에서 시설을 만드는 데는 공동주택관리법의 절차가 따로 있습니다. 행위허가 또는 행위신고입니다. 목적이 정당해도 절차를 생략하면 과태료, 원상복구 명령, 명령 불이행 시 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.

셋, 순서가 전부입니다. 신고 먼저, 공사 나중. 이번 권익위 조정도 시설은 살렸지만, 절차 위반의 대가는 치르는 것으로 정리됐습니다.

▍ 무슨 일이 있었나 — 권익위 조정 사례

2023년 입주한 인천의 한 아파트가 지하주차장 창고에 경비원 등이 쉴 수 있는 휴게시설을 설치했습니다. 그런데 공동주택관리법상 행위신고를 누락한 사실이 확인됐고, 관할 지방자치단체는 원상복구 명령을 내렸습니다.

아파트 측은 "대체할 공간이 없다"며 시설을 계속 쓰게 해 달라고 요청했지만 받아들여지지 않았고, 국민권익위원회에 고충민원을 제기했습니다.

권익위는 현장 조사를 거쳐 두 가지를 확인했습니다. 이 휴게시설이 산업안전보건법상 필수시설이라는 점, 그리고 시설 자체는 법적 기준에 맞게 설치되어 있다는 점입니다. 원상복구를 강행하면 재설치 때까지 근로자들이 쉴 곳이 없어지는 사정을 고려해, 권익위는 관계기관 협의를 통해 행위신고를 마친 뒤 기존 시설을 그대로 사용하는 조정안을 이끌어냈습니다. 다만 행위신고 누락과 원상복구 미이행에 따른 이행강제금 등 제재는 부과하는 것으로 정리됐습니다(뉴시스 2026. 7. 8.).

같은 유형의 사건이 처음도 아닙니다. 2024년에는 서울의 한 아파트에서 신고 없이 설치된 미화·경비 근로자 휴게시설이 원상복구 명령을 받았다가 권익위 조정으로 유지된 사례가 있었습니다(이투데이 2024. 6. 26.).

정리하면 이렇습니다. 시설은 유지됐지만, 대가 없이 유지된 것은 아닙니다. 절차를 생략한 단지는 제재를 부담했고, 결론이 나올 때까지 철거될 수 있다는 불확실성을 감수해야 했습니다.

▍ 왜 이런 일이 생기나 — 행위허가·신고 체계

공동주택은 개인 소유물이면서 동시에 여러 세대가 함께 쓰는 구조물이라, 법은 단지 안에서 시설을 바꾸는 행위를 폭넓게 관리합니다.

공동주택관리법 제35조 제1항은 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외로 사용하는 행위, 증축·개축·대수선, 파손·철거, 그 밖에 효율적 관리에 지장을 주는 행위를 하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 정하고 있습니다.

어떤 행위가 허가 대상이고 어떤 행위가 신고 대상인지, 각각 입주자등의 동의가 얼마나 필요한지는 시행령 별표 3이 행위 유형별로 정합니다. 이 표에는 경비원 등 관리 근로자를 위한 휴게시설이 명시적으로 등장하기도 합니다 — 예컨대 필로티 부분을 주민공동시설이나 경비원 등 근로자 휴게시설로 증축하는 행위는 전체 입주자 3분의 2 이상과 해당 동 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아 허가를 받도록 되어 있습니다. 창고 같은 기존 공간의 용도를 바꾸거나 시설을 증설하는 행위도 유형에 따라 허가·신고·동의 요건이 각각 다릅니다.

절차를 생략하면 제재가 따릅니다.

· 신고 대상 행위를 신고 없이 한 경우 — 500만 원 이하의 과태료(제102조 제3항 제15호).

· 허가 대상 행위를 허가 없이 한 경우 — 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금(제99조 제1호의4).

· 여기에 더해 지방자치단체의 장은 공사 중지, 원상복구 등 필요한 조치를 명할 수 있고(제94조 제1항), 이 명령을 어기면 그 자체로 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금 대상이 됩니다(제99조 제8호).

이번 사례의 아파트가 마주한 것이 바로 이 구조입니다. 시설의 용도가 아무리 정당해도, 절차 위반이 확인되면 지자체는 원상복구 명령을 내릴 수 있습니다.

▍ 또 하나의 의무 — 산업안전보건법 휴게시설

그런데 이 시설은 만들지 말았어야 할 시설이 아니라, 만들어야 하는 시설이었습니다.

산업안전보건법 제128조의2 제1항은 사업주에게 근로자가 휴식시간에 이용할 수 있는 휴게시설을 갖추도록 의무를 지웁니다. 나아가 제2항은 일정 규모 이상 사업장에 크기·위치·온도·조명 등 고용노동부령이 정하는 설치·관리기준의 준수까지 요구합니다.

그 적용 대상을 정한 시행령 제96조의2를 보면 공동주택 현장이 정면으로 해당됩니다. 상시근로자 20명 이상 사업장뿐 아니라, 상시근로자 10명 이상 20명 미만이라도 아파트 경비원, 청소원 및 환경미화원 등 취약 직종 근로자가 2명 이상이면 적용 대상입니다. 경비·미화 인력을 두는 단지라면 대부분 여기에 해당한다고 보아야 합니다.

어기면 이쪽에도 제재가 있습니다. 휴게시설을 갖추지 않으면 1,500만 원 이하의 과태료(제175조 제3항 제2호의3), 설치·관리기준을 지키지 않으면 1,000만 원 이하의 과태료(같은 조 제4항 제6호의2)입니다.

여기서 관리 현장이 처한 상황이 분명해집니다. 한쪽 법은 "두라"고 하고, 다른 쪽 법은 "절차 없이 두면 안 된다"고 합니다. 둘은 모순되지 않습니다 — 하나는 목적의 의무이고 하나는 절차의 의무라서, 절차를 지켜 설치하면 둘 다 충족됩니다. 문제는 현장에서 목적이 급하다는 사정(휴게시설 의무, 근로자 처우)이 앞서 절차가 생략될 때 생깁니다. 이번 사례가 정확히 그 장면입니다.

권익위 조정은 이 두 의무를 조화시킨 결과로 볼 수 있습니다. 산업안전보건법이 요구하는 실체(필수시설, 기준 적합)는 살리고, 공동주택관리법이 요구하는 절차는 사후에라도 이행하게 하되(행위신고 완료), 절차 위반 자체의 대가는 치르게 한 것입니다.

▍ 관리주체·관리사무소가 미리 확인할 3단계

이 구조에서 실무를 움직이는 것은 관리주체입니다. 휴게시설 설치를 계획하거나, 이미 설치된 시설을 관리 중이라면 세 단계로 점검하시기 바랍니다.

1단계 — 공사 전: 이 행위가 어디에 해당하는지부터 확인합니다. 계획한 공사가 용도변경인지, 증설·증축인지, 파손·철거를 수반하는지에 따라 허가 대상인지 신고 대상인지, 입주자대표회의 동의로 되는지 입주자등 동의(2분의 1, 3분의 2 등)가 필요한지가 달라집니다(시행령 별표 3). 유형 판단이 애매하면 관할 구청 담당 부서에 서면으로 질의하고 회신을 받아 두는 것이 가장 확실합니다. 이 회신 문서 하나가 나중의 분쟁에서 관리주체를 보호합니다.

2단계 — 절차 완료 후 착공: 신고 먼저, 공사 나중. 행위신고는 하기만 하면 끝나는 것이 아니라 시장·군수·구청장이 내용을 검토해 적합하면 수리하는 구조입니다(제35조 제2항). 수리 통지를 받은 뒤 공사를 시작해야 하고, 설계 단계에서 산업안전보건법상 설치·관리기준(크기·위치·온도·조명 등)을 함께 반영해야 두 법을 한 번에 충족할 수 있습니다.

3단계 — 기존 시설 점검: 무신고 시설이 있는지 확인합니다. 입주 초기나 위탁관리 수주 시점에, 단지 안에 절차 없이 설치·변경된 시설(휴게실, 창고 개조, 방범시설 등)이 있는지 점검 목록으로 확인하시기 바랍니다. 발견됐다면 방치가 최악입니다 — 적발 시 곧바로 원상복구 명령으로 이어질 수 있습니다. 이번 조정 사례처럼 관할 지자체와 협의해 신고 절차를 사후에 이행하는 경로를 먼저 타진하고, 그 협의 과정을 문서로 남기는 것이 안전합니다.

▍ 마무리 — 신고 먼저, 공사 나중

근로자 휴게시설은 법이 요구하는 시설이고, 만들어야 합니다.

그러나 공동주택 안에서 '무엇을 만드는가'만큼 '어떤 절차로 만드는가'가 따로 심사된다는 것이 공동주택관리법의 구조입니다. 목적이 정당하다는 사정만으로 절차 위반이 정당화되지는 않습니다 — 이번 사례에서 시설이 살아남은 것은 권익위 조정이라는 예외적 경로를 거친 결과이지, 절차 생략이 허용된다는 뜻이 아닙니다.

공사 견적서를 받기 전에, 행위허가·신고 해당 여부부터 확인하시기 바랍니다. 그 순서 하나가 과태료와 원상복구 명령, 그리고 몇 달의 불확실성을 줄여 줍니다.

▍ 상담 안내

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법률사무소 최앤컴퍼니의 최준홍 대표변호사는 스타트업 사내변호사와 법무법인 파트너로 10년간 기업 자문과 민사·행정 분쟁 대응을 직접 수행했습니다.

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